恁说说，，此刻攒俩钱儿是真不容易！！！? 俺一个店员，，手里头有点闲钱，，不想存银行看着它毛，，就斟酌着整点投资 。。他看了一圈，，非说常德那万达公寓不赖，，出格是里头那个9号楼1622室，，说得天花乱坠 。。非拉着俺，，上个月专门跑了一趟，，替他去“踩踩点” 。。今儿个，，俺就把俺眼里看的、、、内心斟酌的，，原正本本给恁说道说道 。。这屋子到底中不中？？？咱不看告白，，看实效！！！?
一、、、 屋子自身咋样？？？进屋瞅瞅“真面目”
咱先扒拉扒拉这9号楼1622到底是个啥情况 。。它这个楼是公寓楼，，产权通常是40年，，商水商电，，这点咱得先领略，，跟70年的住宅小区不是一码事 。。?
俺跟中介进去看了 。。1622室，，那就意味着是16楼，，22号房 。。楼层不低，，视野是真不赖！！！? 俺们去那天是个晴天，，大窗户一眼望出去，，常德的江景和城市景致能看个一大片，，内心头敞亮得很 。；褪一室一厅一卫，，俺估摸着构筑面积或许50平高低，，做成个挑高Loft，，就是屋里头自己又搭出来一层，，当个小复式用 。。
装修是开发商带的“精装修”，，但俺得说真话，，这精装修的水分啊，，就跟那海绵似的 。。? 地板、、、墙面、、、厨卫设施倒是都齐全，，能直接搬进来住 。。但仔细瞅瞅，，资料用的都是大路货，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，，卫浴五金掂着分量也不沉 。。用是能用，，但指望多高档、、、多耐用，，那就别想了 。。适合不想自己折腾的租客，，或者筹算做民宿、、、短租的老板 。。要是自己长住想弄得出格得劲，，后期几多还得再投点钱清算清算 。。
二、、、 里子面子都得看：住这儿活得“可得劲”？？？
光看屋子里面不中，，咱得过日子 。！！！周边咋样，，咱得扒拉明显 。。
首先说“得劲”的处所：
地位是真方便！！！? ??♂? 就在万达广场楼上，，这可不是吹的 。。下楼就是商场，，吃饭、、、逛街、、、看电影，，夏天蹭空调冬天蹭暖气，，五分钟全搞定 。。对于年轻小两口或者单身贵族，，这吸引力不小 。。
交通不赖 。。? ? 门口公交站好几趟车，，打车也方便 。。离常德站也不算远，，俺看导航，，不堵车20分钟差不多能到 。。
景致视野好 。。? 就像俺刚才说的，，高楼层看江看城，，表情好 。。
再说说“不得劲”的处所：
人多，，杂！！！? ? 万达广场嘛，，天天人流量巨大 。。公寓楼里啥人都有，，有住家的，，有开工作室的，，有做民宿的 。。电梯顶峰期得等，，楼道里有时能遇见陌生游客拉着行李箱 。。想要纯住宅那种安静、、、私密的感触，，这儿可给不了 。。
生涯成本高一点 。。? 商水商电比民用的贵，，物业费也比通常住宅小区高 。。俺专门问了，，物业费或许得每平每月3块多，，50平的屋子一个月光物业就小200块，，加上水电，，居住成本得算明显 。。
学区通常 。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学堂，，那根基不用想 。。公寓的学区属性很弱 。。
三、、、 最关键的：这屋子“值不值”？？？投资账咋算？？？
咱店员最关切的就是这个！！！俺也探听了不少数据，，给恁算笔粗账 。。
售价方面，，像1622这种中层、、、视野好的户型，，单价在常德公寓市场里算高的 。。俺探听的时辰，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，，总价60万出面 。。这价值在常德能买个不错的小两房住宅了，，所以买公寓，，图的就是租金回报和流动性 。。
租金回报咋样？？？? ? 这才是重点！！！中介跟俺说，，像这种带装修、、、地位绝佳的公寓，，很好租 。。若是按通常长租，，一个月能租到2200-2500元 。。若是花点心理，，弄美丽点做日租民宿，，遇到节假日、、、方特游览旺季，，收益能更高，，但人也更费神 。。咱就按月租2300算，，一年租金收入27600，，总价按62万算，，年化租金回报率或许4.45% 。。这比存银行、、、买大部门理财还是强点 。。
但风险也得说明显：
转手税费高！！！? ?? 这是公寓最大的坑 。。将来你想卖，，税费一大堆（增值税、、、地皮增值税、、、个税等），，综合税率可能占到总价的10%甚至更多 。。所以公寓投资周期要长，，指望快进快出炒一把，，很可能赚的还不够交税 。。
升值慢 。。? 住宅涨的时辰它随着涨点，，住宅不动的时辰它可能还跌 。。保值增值重要靠租金 。。
1616、、、1622这种户型，，正对广场，，晚上可能有点光传染和广场舞音乐声，，睡觉轻的得思考这点 。。
FAQ（店员们常问的问题）：
问：产权就40年，，到期了咋弄？？？
答：依法依规，，住宅地到期自动续期，，公寓（贸易/综合用地）到期咋续、、、几多钱，，目前没有极度明确的全国性细则 。。但风雅向是“届满可申请续期”，，或许率要补一笔地皮出让金 。。这是买公寓都要思考的持久政策风险 。。
问：适合啥样人买？？？
答：俺感触这几类人能够思考：①手里有闲钱，，追求不变租金现金流的投资者；②在左近上班，，自己住，，图方便的年轻白领（得能接受嘈杂环境）；③想做民宿、、、短租生意的人 。。不适合：追求资产急剧升值、、、必要好学区、、、喜欢安静纯住宅环境的家庭 。。
问：商水商电到底贵几多？？？
答：通常贸易用电比民用电每度贵个2-3毛，，水也贵一些 。。具体看用量，，一小我住，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的 。。
问：9号楼的地位在广场哪个方位？？？吵不吵？？？
答：9号楼靠广场内侧和主干道交叉地位 。。低楼层可能直接听到广场活动声，，16楼这样的高楼层，，重要噪声来自马路车流 。。关窗后中空玻璃能隔掉大部门，，但不会是绝对安静 。。1622视野坦荡，，但也正对广场灯光，，晚上拉好窗帘很重要 。。
结语：
跑这一趟，，看这一圈，，俺算是把这常德万达公寓9号楼1622给瞅领略了 。。? 它就像个脾气鲜明的姑娘，，利益弊端都摆在明面上 。。利益是：地位无敌、、、配套顶配、、、视野好、、、租金回报不变 。。弊端是：产权短、、、居住嘈杂、、、生涯成本高、、、将来转手难税费高 。。
所以，，它绝对不是一个适合所有人的选择 。。? 对追求生涯方便、、、投资现金流的年轻人或投资者，，它可能是个“宝贝”；对想要安稳、、、静谧、、、学区属性的家庭，，它或许率是个“鸡肋” 。。俺那店员，，最后听了俺的分析，，自己又斟酌了几天，，还是决定买了 。。由于他看中的就是那每月不变的租金流水，，并且他自己在常德有住宅，，这个纯是投资 。。
恁要是也心动了，，俺的建议是：亲自去一趟！！！? 在1622里多待一下子，，白日晚上都感触感触 。。算明显自己的经济账和需要账 。。屋子没有曲直，，只有相宜不相宜 。。但愿俺这大真话，，能帮恁看领略！！！有啥想再问的，，咱底下再唠！！！?
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